賃貸物件にひそむおとり物件とは？法的規制や見分け方について

賃貸物件を探していると、おとり物件を目にする機会があるかもしれません。
おとり物件とは契約できない物件であり、国が法的規制を設けて取り締まっているもののいまだゼロではありません。
そこで今回は、おとり物件にだまされないためにおとり物件とはなにか、概要や見分け方をご紹介します。
事前にノウハウを得ておくことで、貴重な時間を奪われることや気分を害することが避けられるでしょう。

賃貸物件のおとり物件とは？

気になる賃貸物件があったものの、不動産会社を訪れたらすでに申し込みが入ってしまったと言われた経験はないでしょうか。
気になった物件はおとり物件の可能性があるため、注意が必要です。
賃貸物件情報のなかにはまれにおとり物件が潜んでいるため、賃貸物件をお探しの方はおとり物件とはなにか概要を整理しておきましょう。

おとり物件とは架空物件

おとり物件とは、不動産会社が客寄せを目的に掲載している架空物件のことです。
おとり物件によって来店させ、別の物件を売り込むなど営業することが目的です。
実際には存在しない物件や、存在していてもすでに成約していたり、募集内容が違ったりと、内容はさまざまなので借り手は注意しなければなりません。
不動産会社は賃貸借契約によって得られる仲介手数料が大きな収益源であるため、客を呼び込まなくては売り上げが立ちません。
そのため、一部の不動産会社が心ない手法としておとり物件を使用しているのです。
賃貸物件を探すときは、「おとり物件ではないか」という視点もくわえて情報を精査すると良いでしょう。

おとり物件は違法である

貸すつもりがない物件情報を掲載するおとり物件の行為は宅建業法で禁止されています。
しかし、おとり物件に騙されてしまった方が通報するのは煩雑な手続きが必要になり、摘発されずに悪質な不動産会社が野放しになっているのが現状です。

情報の消し忘れの可能性

賃貸物件の情報は量が多く逐一変動するため、不動産会社が成約済みの物件を消し忘れていたり、成約済みと認識せずに公開し続けたり、不注意が原因の場合があります。
契約できない物件を戦略的に載せているわけではないケースがあることも理解しておきましょう。
賃貸物件を扱う不動産会社は、自社で管理する物件と他社が管理する物件の2つのパターンがあります。
自社で扱う物件に関してはリアルタイムで動向が把握できますが、ほか不動産会社やオーナーが管理する物件に関しては情報のやりとりにタイムラグが生じてしまいます。
とくに2〜3月の進学や転勤が多い不動産業の繁忙期のシーズンは作業が追いつかずに更新が遅れるケースは珍しくありません。
したがって、一定の期間、成約済みの物件情報が掲載されてしまうことは業務の流れ上やむを得ないと言えるでしょう。
しかし、あまりに消し忘れが多い場合や、情報サイトへの反映が遅れている場合は、管理不行き届きとしてペナルティが発生する行為にあたります。

賃貸物件のおとり物件とは？法的規制について

賃貸物件のおとり物件は消費者に損失を与える行為であるため、法律で厳しく規制されています。
以下では、法的規制について見ていきましょう。

おとり物件は宅地建物取引業法32条で規制されている

不動産会社は賃貸物件を第三者に表示する際に、消費者が誤認するような誇大広告をしてはなりません。
誇大広告とは、著しく事実に相違したり、実物よりも良いとアピールしたりする表示を指します。
不動産会社がおとり物件を提示したと判断されると、指示処分や業務停止処分を受けます。
不動産会社は客商売であり、規制違反により指示処分や業務停止処分を受けると、これまで築いた信頼や実績を失い、企業の存続にも影響がおよびかねません。
状況によっては、規制違反で免許取り消し処分を受ける場合もあり、おとり物件によって集客することはそれほど悪質なものと認識されています。
また、不動産公正取引協議会連合会の「不動産の表示に関する公正競争規約」にもおとり物件の罰則が定められています。
不動産広告は消費者にとって有益な情報でなければならず、何か問題が生じた際には法的規制によって守られていることを理解しておきましょう。
不利益を被った場合は、消費者庁や公的機関に相談し、判断を仰ぐようにしましょう。
2021年には国土交通省から関係機関に向けて「おとり広告の禁止に関する注意喚起等について」が通達されました。
国はおとり物件の撲滅に向けて取り組んでいます。

賃貸物件のおとり物件とは？見分け方について

賃貸物件を探すときは、おとり物件に騙されないように見分け方を知っておきましょう。
おとり物件に引っかかったとしても実害はないと思われるかもしれませんが、訪れた店舗で希望とは異なる物件に誘導され、契約してしまう危険性があります。
意見に流されやすい方や、初めて物件を借りる方は親身に話を聞いてくれる営業担当者を信頼して思わぬトラブルに繋がりかねません。
以下の見分け方を参考に、安全に賃貸物件探しを進めてください。

見分け方①相場より安価である

おとり物件は、その名のとおり、顧客の目を引くような条件が特徴です。
賃貸物件を探す際、価格は誰もが注目する条件です。
家賃が相場より大幅に安い物件はおとり物件の可能性があるため、注意が必要になります。
賃貸物件はエリアによって相場が異なり、類似物件は一般的に似たような価格設定になります。
駅近で築年数が浅く、人気のエリアに建っているにも関わらず、相場より家賃が安い場合、何らかの理由がある可能性があるでしょう。
おとり物件を見分ける際には、条件に対して価格が著しく低すぎないかを確認することが重要です。
ただし、賃貸物件の経営者は空き家の状態だと収益がゼロになるため、安くても早く入居者が入ることを望み、割安に設定している場合もあります。
また、家賃が相場より安い場合には、訳あり物件や事故物件などの可能性も考えられます。
家賃を下げざるを得ない事情がある場合は、不動産会社は顧客に対して理由を開示する義務がありますので、しっかりと確認するようにしましょう。

見分け方②現地待ち合わせに応じてくれるか

おとり物件の見分け方の2つ目は、内見時に現地待ち合わせの依頼をして不動産会社が拒まないかを見極めることです。
おとり物件であれば当然ながら、物件に案内することができないため、店舗に来店するように促されるでしょう。
「ほかにもおすすめの物件がある」「ネットには載せていない物件を紹介したい」などと言われたら注意が必要です。
おとり物件の目的は店舗に来てもらうことなので、さまざまな手段で来店を勧められるでしょう。
現地待ち合わせに応じてくれなければ、おとり物件の可能性があることを頭に入れておきましょう。

見分け方③住所などの詳細が記載されているか

おとり物件かを見分けるポイントとして、物件情報が十分かどうかをご確認ください。
おとり物件は特定されることを防ぐため、情報が少ない傾向があります。
実在する物件であれば情報を伏せる必要はなく、図面や設備概要、住所、名称が記載されています。
住所や名称の記載がなく、物件を特定することが難しい場合は、おとり物件の可能性があるので注意しましょう。

まとめ

賃貸物件を借りるときはおとり物件が存在するかもしれないことを頭の片隅に留めておくと安心です。
国はさまざまな方面から規制を設けていて、おとり物件を取り締まる対策に取り組んでいます。
消費者として、悪質な物件に引っかからないように身を守る知識を心得ておきましょう。