賃貸物件で更新を断られるケースや対処法について
賃貸物件の契約には期間が定められていて、契約が満了する時期に入居者は更新手続きをおこなうか退去するかを選択しなければなりません。
引き続き入居を希望するときは期限内に手続きをおこない更新料を支払えば更新できますが、まれに更新を断られるケースがあります。
賃貸物件の更新時期が近付いている方は更新を断られるケースや断られたときの対処法をおさえておきましょう。
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賃貸物件で更新を断られる?断られたときに確認すべきこと
賃貸物件に継続して住むつもりでいても貸主に更新を断られると、新たに入居できる家を短期間で探さなければなりません。
原則として、大家さんや不動産会社などの貸主が一方的に更新を拒むことはできません。
しかし賃貸物件の契約内容によって、一定期間が過ぎると更新できないケースがあります。
更新が拒否されたときは速やかに契約内容を確認し、今後の方針を考えましょう。
確認すべきこと①契約タイプが定期借家契約かどうか
賃貸物件の契約が「定期借家契約」になっている場合、契約を交わすときに契約期間が指定されているため基本的に期間を延長して住み続けることができません。
定期借家契約は貸主が期間限定で物件を貸し出したいときに取り交わされる契約です。
たとえば、もともと住んでいた方が一時的に不在になるためその間だけ貸したい場合などに定期借家契約が用いられます。
賃貸物件の更新を断られたときは契約内容を確認し、期間が指定されている定期借家契約の場合は退去せざるを得ないかもしれません。
ただし、場合によっては延長して住み続けられるかもしれないので、交渉してみる価値はあるでしょう。
貸主の状況が契約時とは変わっている可能性があるからです。
また、定期借家契約の場合でも貸主は借主に対して解約通知をおこなうことと、契約時に契約期間を明記した書面を交付することが義務付けられています。
賃貸物件の契約が定期借家契約だったとしても、解約通知や契約内容の交付がおこなわれていなかった場合は貸主が一方的に更新を拒否することはできません。
更新を断られたときは通知や書面交付が正しくおこなわれていたか確認しましょう。
通知なく契約期間が満了した場合は、6か月の猶予が与えられます。
期間を指定して定期借家契約をしたとしても、契約書とは別に期間について記載された書面を交付し、説明を受けていなければ定期借家契約とは認められません。
書面の交付や説明がないときは、普通借家契約として扱われ借主は契約の続行を主張できます。
確認すべきこと②契約タイプが普通借家契約かどうか
「普通借家契約」とは借主の保護に重きを置いた契約タイプで、貸主から一方的に更新を断られることは基本的にありません。
確認すべきポイントは、契約更新のタイプです。
普通借家契約の契約更新の仕組みには、合意更新と法定更新の2つのタイプがあります。
合意更新とは当事者双方の合意のうえで契約の更新をおこなうことで、契約期間が終わると今までと同様の内容で更新されることが一般的な流れです。
正当な事由があり契約内容に変更があるときは貸主から借主に説明がおこなわれ、借主が合意したうえで変更契約書が交わされます。
法定更新は合意更新と比較して貸主を保護する側面が強いため、注意が必要です。
法定更新の場合、正当事由があるうえで貸主が所定の期間内に借主に解約通知をおこなっているときは、貸主は借主に退去を求められます。
所定の期間とは、契約が満了する6か月〜1年前です。
普通借家契約の場合でも契約更新が法定更新の場合は、更新を断られる可能性があるので今一度契約内容を確認してみましょう。
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賃貸物件の更新を断られるケースについて
賃貸物件に住むときは住み続けたくても更新を断られるケースがあることを知り、対応できるように考えておくと安心です。
更新の拒否は借主の生活を左右する重大な行為なので、貸主の身勝手な都合によるものは認められません。
更新を拒否するには正当な理由が必要です。
賃貸物件の更新を断られる具体的なケースについて見ていきましょう。
更新を断られるケース①借主の債務不履行
賃貸物件の契約書には居住ルールが設けられていて、規約に反する行為をおこなった場合は債務不履行として契約の更新が断られるケースがあります。
たとえば騒音や悪臭、マナー違反によって近隣の方からクレームが発生していたり、近隣住民とのトラブルが多かったり、モラルに欠ける場合です。
貸主が債務不履行を理由に契約期間内で退去を申し出たときは、応じなければなりません。
更新を断られるケース②物件の劣化
賃貸物件のオーナーは顧客満足のため、築年数が経過すると立て直しやリフォームをおこないます。
建物や設備が古い状態のままだと故障やクレームなどのトラブルに繋がりかねないため、工事を見越して契約期間を設けていることがあります。
建物をきれいに長持ちさせるためのメンテナンスは正当な事由として認められるため、借主は退去しなければなりません。
築年数が経っている賃貸物件に住むときは立て直しをおこなうケースがあるので、契約期間が設けられていないか確認しましょう。
更新を断られるケース③信頼関係が崩壊
借主に問題があり貸主と借主の信頼関係が崩壊した状況も更新を断られるケースに挙げられます。
賃貸物件はオーナーの大切な資産であるため、貸主に信頼できないと判断されたときは更新を断られる可能性があります。
たとえば、長期間に及ぶ家賃の滞納やペット不可の物件でペットを無断で飼うなどの行為は信頼関係を壊す事由になり、貸主から退去を求められるかもしれません。
オーナーから更新を断られることを避けるためには、契約内容を今一度確認し入居態度を振り返ってみましょう。
なにか問題があったからといって即座に更新を断られることは稀なケースですが、ルール違反を積み重ねると更新拒否の対象となるため注意が必要です。
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賃貸物件の更新を断られる?断られたときの対処法について
万が一ご自身が賃貸物件の更新を断られることを想定して、どのように対応したら良いか対処法をおさえておきましょう。
対処法①焦らず冷静に対応する
賃貸物件の更新を断られたときは、焦らず冷静に状況を判断することが大切です。
対処法として、まずは貸主が更新を拒否するだけの正当事由があるかを確認しましょう。
正当な理由が認められない場合は住み続けることが可能なので、賃貸物件のオーナーや管理している不動産会社にどのような理由で更新できないのか問い合わせてみましょう。
対処法②立退料の支払い請求をおこなう
賃貸物件に住み続けるために更新拒否の理由が正当事由どうかについて異議を訴えることも対処法ですが、時間と労力がかかるためお金で解決することも無難なやり方です。
貸主の要求に応じる代わりに立ち退き料を請求し、資金が入れば、新居や引っ越しの費用にあてられます。
立ち退き料の金額に明確な決まりはありませんが、家賃の約6か月分が支払われることが一般的です。
更新拒否を受け入れない姿勢をとっていると、裁判に発展するケースもあります。
裁判で争うことになると時間も費用もかかり当事者の負担が増えるため、希望の立ち退き料をもらって解決する対処法はストレスが少ないと言えるでしょう。
貸主が納得できるように引っ越し費用や新たな新居の初期費用を具体的に計算して提示しましょう。
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まとめ
賃貸物件に住むときは更新制度があることや、貸主から更新を断られるケースがあることを認識しておきましょう。
更新を断られたときの対処法を知っておくと安心です。
更新できない理由や原因を問い合わせ、冷静に対応しましょう。
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