賃貸物件の代理契約とは？必要な条件や注意点を解説

賃貸物件を借りる際に、なんらかの事情によってご自身では契約できないときもあるのではないでしょうか。
とくに、学生や未成年、無職の方によくありますが、そのようなときに「代理契約」という方法が用いられます。
そこで今回は、賃貸物件における代理契約の概要や、利用するための条件、注意点について解説します。
賃貸物件を借りようとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

賃貸物件における代理契約の概要

まずは、賃貸物件における代理契約の概要について解説します。

代理契約の概要

代理契約とは、入居者とは異なる方が契約を締結することです。
そもそも入居審査では、収入や年齢などがチェックされるのが一般的とされています。
ただ、先述のとおり、学生や未成年、無職などの場合は「安定した収入がない」などの理由から賃貸物件の入居審査にとおらないこともあります。
上記のように、審査にとおりにくい方が契約を締結する手段として「代理契約」があるのです。

代理契約できる方の特徴と概要

主な特徴として、下記が挙げられます。

●未成年や学生、成年の学生
●無職やフリーターなど収入が不安定な方
●信用情報に傷が付いている場合
●勤続年数が3年未満
●入居審査に不利な職業に就いているなど

信用情報の傷とは、借金の滞納やブラックリストに載っていることなどです。
未成年や学生の場合、一般的には収入がないため、入居審査で落ちてしまいます。
無職やフリーターなど収入が不安定な方も同様です。
また、勤続年数が3年未満や、収入が多くても入居審査に不利な職業に就いている場合は、否決になる恐れがあります。
入居審査に不利な職業とは、水商売などのことです。

大家さんの許可が必要？

賃貸物件における代理契約は、先述のとおりどなたでも利用できるわけではありません。
用いるためには、大家さんの許可が必要です。
状況によっては「身内を連帯保証人にしてほしい」といわれることもあります。

概要とともに知っておきたい部屋探しの流れ

概要とともに、部屋探しの流れについても知っておくと安心です。

●入居の申し込みと審査書類の準備・提出
●審査結果が出る
●入居審査をクリアしたら初期費用を支払う
●賃貸借契約の締結と重要事項説明の読み合わせ
●必要な費用を支払い鍵を受け取って入居開始

入居したい部屋が見つかったら、必要書類を揃えて申し込みをおこないます。
入居審査をクリアできたら、賃貸借契約の締結や物件の概要、重要事項説明の読み合わせをおこなうのが一般的な流れです。
そのあとに敷金や前家賃などの初期費用を支払い、最後に鍵を受け取れば入居開始となります。

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賃貸物件で代理契約する方に必要な条件

続いて、賃貸物件で代理契約する方に必要な条件について解説します。

条件1：十分な収入があるか

条件としてまず挙げられるのが、十分な収入があるかどうかという点です。
代理人が契約者となるため、入居審査においても収入がどのくらいあるのかは、重要なチェックポイントとなります。
家賃の基準は、家賃1か月分の36倍となるのが一般的です。
たとえば1か月の家賃が5万円の場合、180万円以上の年収が必要となります。
もし代理人の年収が基準に達しない場合、入居審査にとおらない可能性があるため注意が必要です。

条件2：勤続年数や年齢

勤続年数や年齢も、条件の一つです。
たとえば転職したばかりだと、家賃の支払いが困難とみなされるかもしれません。
先述のとおり、勤続年数が3年未満や、収入が多くても入居審査に不利な職業に就いている場合は、否決になる恐れがあるでしょう。
また、代理人が祖父母などの高齢者の場合、支払い能力がないと判断される可能性があります。
入居審査をクリアするためには、代理人を依頼する方が今の会社で何年くらい働いているのか、何歳なのかといった点にも着目なさってください。

条件3：信用情報に傷はないか

条件として、信用情報に傷はないかという点も挙げられます。
信用情報とは、住宅ローンなどカードローンの契約時にチェックされる、過去の取引のことです。
これまでどのような借り入れをおこなってきたのか、返済状況などを調べることができます。
過去に借金の返済を滞納していたり、ブラックリストに載っていたりする場合、信用情報に傷があると判断されるのが一般的です。
状況によっては、入居審査が否決になる恐れがあります。

条件4：3親等以内の方かどうか

条件として、3親等以内の方かどうかも挙げられます。
代理契約はどなたでも代理人になれるわけではなく、認められるのは下記のようなご自身の3親等より近しい関係の方です。
両親・配偶者・子ども・兄弟や姉妹・祖父母・孫・姪や甥など
上記よりも遠い親戚や友人などにした場合、否決になる可能性が高いです。
できる限り近い方を選べば、入居審査にとおりやすくなるでしょう。

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賃貸物件で代理契約を用いる際の注意点

最後に、賃貸物件で代理契約を用いる際の注意点について解説します。

注意点1：引き落とし口座は原則代理人名義のものとなる

注意点として、引き落とし口座は、原則代理人名義のものとなることが挙げられます。
入居者は毎月の家賃を、代理人に支払わなくてはなりません。
入居者と代理人とのあいだでトラブルが起きたり、信頼関係が構築できていなかったりする場合は注意が必要です。
ただし、大家さんや管理会社によっては、入居者名義の口座を指定できたり、入居者あてに振込用紙を送ってもらったりすることができるかもしれません。
認めてもらえる可能性は低いですが、代理人名義にすることに抵抗があるなら、一度相談なさってください。

注意点2：家賃を滞納した場合は代理人の責任となる

家賃を滞納した場合は代理人の責任となることも、注意点の一つです。
もし家賃を滞納してしまった場合、代理人に対して催促の連絡が届きます。
滞納後、約3か月が経過すると、大家さんには契約解除や法的措置をおこなう権利が発生し、財産が差し押さえられてしまうでしょう。
この場合、信用情報に傷が付くのは契約者である代理人となります。
強制退去は入居者にとっても問題となるので、あらかじめ定められた期日までに支払うことが大切です。
賃貸物件を契約する際、家賃の支払いはどちらがおこなうのかを入居者と代理人で協議し、決めておく必要があります。
話し合った内容を契約書に記載しておけば、トラブルを回避できるでしょう。

注意点3：更新や退去も代理人が対応する必要がある

注意点として、更新や退去も代理人が対応する必要があることも挙げられます。
賃貸物件では、二年に一度更新手続きが必要になるのが一般的です。
その手続きも、原則代理人がおこなわなくてはなりません。
また、退去時に生じる原状回復費用（クリーニング費用や壁紙の貼り替え費用や畳の交換など）が高額な場合も、代理人に請求がいくことになります。
部屋をキレイに使ってもらうことや、原状回復費用は入居者が負担するなど、退去時の費用負担についてあらかじめ話し合っておくと安心です。
ちなみに退去する際は、代理人から退去届けを提出するのが一般的となります。

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まとめ

代理契約とは入居者とは異なる方が契約を締結することで、未成年や無職の方など、入居審査にとおりにくい場合に用いられます。
十分な収入があるか信用情報に傷はないか、入居する方との関係性が3親等以内の方かどうかといった点が代理人になる方の条件です。
引き落とし口座は原則代理人名義のものとなることや、家賃を滞納した場合は代理人の責任となることなどには注意しておきましょう。