賃貸借契約の重要事項説明とは?確認すべきポイントやIT重説もご紹介
賃貸借契約の前には重要事項説明を受けなければならないと知って、面倒に感じている方もいるでしょう。
重要事項説明がどのようなものか事前にわかっていれば、ポイントを聞き逃がす心配もなく、トラブルも防げます。
この記事では、重要事項説明とはどのようなものか、確認しておきたいポイントもご紹介します。
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賃貸借契約における重要事項説明とは
不動産取引は専門知識がなければわかりにくい内容も多く、初めての方は戸惑うばかりです。
とはいえ、毎日生活する物件に関する契約は、十分に内容を理解しておかなければトラブルを回避できません。
事前に説明を受ける内容を把握し、聞き漏らさないようにしましょう。
重要事項説明は賃貸借契約の前におこなう
重要事項説明とは、賃貸借契約を借主が理解したうえで契約できるようにするために、重要な部分を取り上げて説明するシステムです。
不動産会社は、宅地建物取引業法にもとづいて実施しなければならず、省略したときや不適切な方法でおこなったときは、国土交通省から罰せられます。
説明できるのは、宅地建物取引士のみになっており、契約前に借主本人と対面で重要事項説明書を使っておこなうのがきまりです。
使用する説明書を郵送して済ませたり電話で説明したりしても、説明をおこなったとは認められません。
説明を受けて納得した借主は、説明書に署名と捺印をおこなってから契約する流れになります。
不動産会社が仲介したときだけ説明し、貸主と借主が直接契約するときは説明する義務はありません。
しかし、貸主が管理会社のときも、その管理会社が宅地建物取引業者であれば、重要事項説明の義務があります。
重要事項説明と契約書の違い
賃貸借契約書とは、契約内容を記した書面であり、貸主と借主で締結します。
不動産会社が介在しなくてもやり取りできる点が違いになっており、互いの取り決めを文書化して確認できるようにしておくのが目的です。
重要事項説明書は、記載してある内容から契約を判断するために作成する点が違いになっています。
重要事項説明書の内容
物件の基本的な確認をするために、物件の所在地や構造、インフラの整備状況、石綿調査や耐震診断をおこなったかなどが記載してある内容です。
賃料と賃料以外にかかる金額と内訳、退去する際の敷金の取り扱い、建物の管理業務受託者など、借主が知っておかなければならない事案も説明を受けます。
2020年8月からは、ハザードマップを使用した物件の説明が義務付けになりました。
物件周辺の洪水や浸水被害、高潮などの水害の被害予測、避難場所と避難場所までの経路を説明します。
あわせて、物件内の避難経路も紹介し、入居後の自然災害による被害の軽減に役立つ情報提供を含む内容です。
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賃貸物件の重要事項説明で確認しておきたいポイント
重要事項説明を受ける前に、説明書を入手して読んでおきたい方は、不動産会社に依頼しておきましょう。
事前に受け取って確認できるうえ、当日に質問したい内容をまとめておけるからです。
ライフラインの整備状況と用途説明は要確認
ライフラインに含まれる水道やガス会社は、契約先を変更できませんが、電力会社は自由に選べます。
契約手続きは入居前か引っ越し後のどちらにおこなうかも、事前に考えておきましょう。
また、用途説明も入居前に確認しておきたいポイントです。
原則として、住居利用に限定しており、店舗利用はできません。
ペットの飼育や楽器の持ち込みや演奏に関しても明記してあるため、契約前に確認します。
現在ペットを飼育中の方や楽器演奏をしたい方は、チェックしなければなりません。
解約予告期間
賃貸借契約でトラブルになりやすいのは、解約予告期間です。
多くの物件では申告期限を設けており、退去日の3か月前や1か月前までにおこなわなければなりません。
解約予告期間を守らなかったときは、賃貸借契約違約金(ペナルティ)の対象になる場合もあります。
違約金の設定がある物件で入居前に説明を受けていたにも関わらず、期間内に解約予告をおこなわなかったときは、違約金は支払わなければなりません。
多くの物件では賃料の1か月になっていますが、解約する時期によっては2か月に設定しているときもあります。
共益費なども含む設定になっているケースもあるため、説明を受けるときに確認したいポイントです。
敷金の取り扱いは要確認事項
賃貸物件の入居時に預ける敷金は、退去する際の原状回復工事代金に充てて、残金は返却されます。
確認したいのは、原状回復費用の負担割合や残金の返金方法です。
国土交通省のガイドラインでは、原状回復は「借主の過失や不注意がもとで生じた汚れや傷の修繕」と定義しています。
特約で、ガイドライン以上の負担や、退去にともなうハウスクリーニング費用を敷金から補填する設定をしているケースも珍しくありません。
宅地建物取引士から説明を受ける際、敷金の設定や特約事項を確認すべきポイントです。
納得できる内容か精査し、疑問点は担当者に質問して解決してから捺印しましょう。
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賃貸物件の重要事項説明で注目を集めているIT重説とは
賃貸借契約の前におこなう重要事項説明は面談形式が条件になっていますが、転居前に仲介した不動産会社を訪問できない方もいます。
そこで、IT化を促進したい政府の方針もあり、2017年にIT重説が認められました。
通信機器を活用したIT重説は、遠方の賃貸物件を契約したい方の利便性向上に役立つ仕組みです。
IT重説とは
IT重説とは、オンライン形式で実施する賃貸借契約の重要事項説明です。
利用できるのは、マイクとスピーカー、カメラが使える双方向システムに限定しています。
大きな画面で確認できるパソコンの使用が望ましいですが、スマートフォンでも差し支えありません。
IT重説では、借主へ事前に説明書を送付するのも利用の条件になっています。
説明を開始する際に双方向システムが機能しているか、お互いの手元に必要書類を準備しているかを確認できなければ、IT重説とは認められません。
IT重説の流れ
IT重説は、接続テストを実施し、双方向応答や安定した接続環境の確認作業から始めます。
接続テストは、宅地建物取引士が身分証明証を提示し、借主が証明証の氏名や登録番号を読み上げる形式が一般的です。
続いて重要事項説明と質疑応答をおこない、説明に納得できたときは通信を終了し、署名・捺印した書類を返送します。
IT重説を録画したいときは、不動産会社も借主も説明開始前に相手に伝え、承諾を得てからにしましょう。
IT重説を利用するメリット・デメリット
IT重説を利用すると、引っ越し前に不動産会社を訪問する手間が不要になる点は、借主にはメリットです。
遠方の賃貸物件を借りるときは、交通費も節約できます。
自宅で説明を受けるとリラックスできるため、質問しやすいのもメリットです。
一方、安定した通信環境が保持できない方や通信機器の取り扱いに不慣れな方など、すべての方がIT重説を利用できないのはデメリットになります。
画面が小さいときは見えづらく、静かな環境を確保できないときは説明に集中できなくなるのも、対面では起こりえない状況です。
また、通信料を負担しなければならず、長時間におよぶと費用が高額になる可能性があるためWi-Fi環境が整っているエリアでおこないましょう。
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まとめ
賃貸物件を契約する前の重要事項説明とは、借主が契約内容を理解できるように、宅地建物取引士が説明する仕組みです。
解約予告期間や敷金の取り扱いは、賃貸借契約でトラブルになりやすい項目になっており、説明を受ける際のポイントにしましょう。
通信環境が整っている方は、オンライン形式のIT重説も利用するとよいでしょう。
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