賃貸借契約の名義変更とは？再契約が必要なケースと手続き方法について

賃貸物件の名義変更が必要なタイミングは、結婚による苗字の変更や同居人の増加、会社名の変更などがあります。
名義変更が必要かもしれないと感じたら、速やかに管理会社や大家さんに相談することが重要です。
そこで今回は、賃貸借契約の名義変更が必要なタイミングと、再契約・新規契約になるケース、手続きの必要書類などについて解説します。

賃貸借契約の名義変更が必要なケース

そもそも賃貸物件の名義変更とは、賃貸借契約書に記載された契約者の氏名を変更する手続きのことです。
賃貸借契約書は、貸主と借主の間で結ばれる契約書であり、契約の条件などが詳細に規定されています。
不動産会社や大家さん、物件によって契約の内容は異なりますが、契約者の氏名を変更する手続きを通常「名義変更」と呼びます。
ただし、名義変更には単に氏名を変更するだけでなく、新しい名義人の審査を受け、再契約や新規契約をする場合もあるのです。
再契約や新規契約が必要なケースについては後ほど説明しますが、まずは名義変更のみで対応できる手続きについて詳しく解説していきます。

名義変更が必要なケース①結婚などで氏名が変わったとき

結婚などで片方の配偶者の苗字が変わった場合、賃貸契約の名義も変更する必要があります。
この場合、契約者自体が変更されるわけではなく、契約者の氏名だけが変更されるため、名義変更の手続きで対応できるのです。
たとえば、妻の苗字が変わりながらも、妻の名前で賃貸物件に住み続ける場合などが該当します。
ただし、名義変更を怠るとトラブルの原因になる可能性もあるため、注意が必要です。

名義変更が必要なケース②契約している法人名が変わったとき

法人名が変更された場合も、賃貸契約の名義変更が必要です。
たとえば、会社が賃貸物件を事務所として利用している場合、契約者として法人名が記載されていることが一般的です。
したがって、法人名が変更された際には、賃貸契約の名義も変更する必要があります。
名義変更の手続きを怠ると、家賃の引き落としや契約関連の手続きが円滑に進まない可能性があるため、注意が必要です。
また、さまざまなリスクが生じる可能性があるため、契約者が同一であっても、法人名が変更された場合には、迅速に管理会社や大家さんに連絡しましょう。

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賃貸借契約の名義変更ではなく再契約・新規契約になるケース

賃貸借契約の名義変更ではなく、再契約や新規契約になるケースはおもに4つあります。
あくまでも一例なので「名義変更が必要かもしれない」と思った場合は、管理会社や大家さんに早めに相談すると良いでしょう。

再契約・新規契約になるケース①名義人と死別・離別したとき

夫婦関係において、再契約や新規契約が必要となるのは、死別や離別の場合です。
たとえば、夫が亡くなったり離別した場合、住居を継続するために妻が名義を変更する必要があります。
この場合、妻は再度審査を受けなければなりませんので、契約を解除し、再契約または新規契約をおこなうことになります。
ただし、妻の収入状況などによっては、審査に合格しないこともあるでしょう。
また、審査に通った場合でも、敷金や礼金などの初期費用が発生することに注意してください。
一方、一部の管理会社や大家さんは、事務手数料のみで名義変更に応じる場合もありますので、まずは相談してみることをおすすめします。

再契約・新規契約になるケース②家族間で入れ替わるとき

家族内での入れ替わりの場合でも、多くの場合、再契約や新規契約が必要です。
よくあるケースとしては、子どもが就職した際に親から子へ名義変更したい場合や、兄弟が入れ替わりで入居したい場合が挙げられます。
ただし、社会人として収入を得ている場合は支払い能力が異なるため、家賃を滞納しないかどうかを審査する必要があります。
貸主の視点からすると、親子や兄弟であっても別の個人に貸すことになるため、一般的には一旦解約して再契約や新規契約をすることが多いです。
ただし、解約が必要かどうか、または名義変更だけで済むかどうかは、管理会社や大家さんによって異なります。
まずは名義変更の希望を伝え、手続き方法を確認しましょう。

再契約・新規契約になるケース③同居・住む人が変わるとき

知人や友人から部屋を引き継いだり、ルームシェア契約者が退去したりする場合にも、再契約や新規契約が必要になります。
貸主にとって、知人・友人は見ず知らずの方にあたるため、契約を解除して新たに審査する必要があります。
ルームシェア契約者が退去する場合も同様です。
引き続き住み続ける人物の中から新たな名義人を選び、再契約や新規契約をおこなう必要があります。
ただし、名義人が変わらず同居人が入れ替わる場合は、管理会社や大家さんに連絡してください。
賃貸借契約書に同居人の氏名を明記する必要があります。

再契約・新規契約になるケース④法人から個人へ名義を変えるとき

法人から個人への名義変更を考える場合、会社が借り上げていた物件が倒産したり、転職や退職しても住み続けるケースがあります。
この場合、契約者自体は変更されませんが、法人契約を一旦解除してから再契約や新規契約をすることが一般的です。
また、会社からの家賃補助を受ける場合は、補助を受ける人と契約者が同一人物である必要があります。
たとえば、夫の会社から家賃補助を受けるためには、賃貸物件の名義を夫の名義に変更する必要があるのです。
同一世帯内であっても契約者が変わるため、再契約や新規契約が必要になります。

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賃貸借契約の名義変更手続きの流れと必要書類

ここまで、賃貸借契約の名義変更や、再契約・新規契約に関するケースを解説してきました。
最後に、これらの手続きをスムーズに進める方法について説明します。
賃貸借契約における名義変更の手続きの流れと必要書類は、名義変更のみの場合と、再契約や新規契約が必要な場合によって異なります。

名義変更のみの場合

手続きの流れ
名義変更の手続きは、次のような流れになります。

●管理会社に連絡し、来店日時を決定する
●必要な書類を用意し、管理会社を訪れる
●管理会社で名義変更の契約や覚書に署名する

必要書類
一般的に必要とされる書類は以下の通りです。

●本人確認書類（運転免許証や住民票など）
●収入証明書（給与明細書、確定申告書、源泉徴収票など）
●在籍証明書

ただし、必要書類は管理会社や大家さんによって異なりますので、事前に確認して準備をおこないましょう。

再契約や新規契約が必要な場合

再契約や新規契約は、現在の賃貸契約を解除し、審査を受けてから再び契約することを指します。
手続きの流れ
再契約や新規契約の手続きは、次のような流れになります。

●管理会社に連絡し、来店日時を決める
●契約解除または再契約に必要な書類を用意し、管理会社を訪れる
●管理会社で現在の契約を解除し、再契約の申し込みを行う
●大家さんや家賃保証会社、管理会社が審査を行う
●審査が通れば、重要事項を説明された後に契約を行い、家賃などを支払う

管理会社へ訪れた際に、解約と再契約の手続きを同時に行います。
申し込みだけを先に行うと、二重契約と見なされ、保証会社の審査に通らない可能性があります。
必要書類
一般的に必要とされる書類は以下の通りです。

●顔写真付きの本人確認書類（運転免許証やパスポートなど）
●印鑑と印鑑証明
●収入証明書（給与明細書、確定申告書、源泉徴収票など）
●住民票
●連帯保証人の住民票

また、再契約や新規契約時の必要書類は管理会社や大家さんによって異なるため、事前に確認して準備をしましょう。

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まとめ

今回は、賃貸借契約における名義変更について解説しました。
名義変更には、単に氏名を変更するだけの場合と、新しい名義人の審査を受け、再契約や新規契約をする場合に分かれます。
どちらの場合においても、名義変更が必要になったら、速やかに管理会社や大家さんに相談しましょう。